一、项目概述

1.项目背景

国家税务总局吉林省税务局（以下简称省税务局）为了推行机关后勤服务社会化、管理服务精细化，集中物业服务资源，提高机关后勤服务保障水平，委托专业物业服务单位，对吉林省税务局南湖大路办公区进行物业管理和服务。

省税务局南湖大路办公区上一服务期分为两个项目，一是省局南湖大路办公区物业服务项目（包含南湖大路办公区、解放大路办公区和惠民路车库和库房），该项目2019年公开招标，中标方为长春市新鸿铭物业服务有限公司，中标金额497.94万元/年，中标有效期为两年（分年度签订合同）。二是省局伊通办公区物业服务项目，该项目2020年公开招标，中标方为长春市新鸿铭物业服务有限公司，中标金额95.25万元，中标有效期为一年。

2.项目内容

（1）委托项目位置及面积

①省税务局南湖大路办公区位于长春市南湖大路1518号，主楼地下1层，地上17层，东区地上6层，西区地下1层地上6层。总占地面积约22433平方米，庭院占地面积16682.14平方米,绿化面积约3000平方米，总建筑面积为27984平方米、其中主楼建筑面积13546平方米、东区建筑面积6684平方米、西区建筑面积7754平方米。

②省税务局伊通办公区位于四平市伊通县河源镇榆树村（距离长春市区130公里），主楼地下1层，地上3层。办公区总占地面积约30万平米，办公楼建筑面积为11647平方米。

③解放大路办公楼1栋6层，建筑面积约6600平方米，庭院进出口2处，前后停车场各1处，暂时闲置。

④惠民路一层公产车库12个、二楼库房6个。

（2）委托内容

上述楼宇及庭院综合管理、接待服务、会议服务、安保服务、保洁服务、设备管理及维修服务、玻璃擦拭、垃圾处理、积雪清扫等服务项目。

（3）其他说明

上述委托项目因上级机关政策要求或因工作需要发生变化，从变化之日起，按照变化后的项目进行委托，委托费用根据委托项目面积和所需人员变化相应增加或减少。

二、投标/响应要求

1.已经通过国家认可的监督管理委员会认证颁发的相关体系认证；

2.投标人纳税信用等级应为良好；

3.投标人独立承担过同类物业管理项目，能够提供2018年1月1日以来类似项目服务案例；

4. 投标人在人员综合素质、专业技术及人员配置方面符合项目需求；

5.此次物业招标，总价中须含有各办公区独立报价，投标单位必须列出每个办公区物业服务各项费用清单，否则视为投标无效；

6.投标人在本项目物业管理方面能够投入针对本项目的智能化物业管理信息系统，并能够根据省税务局需求增加系统功能；

7.投标人需提供具体的针对本项目的设备投入，服务特点、难点分析，重点工作，日常管理制度和考核及奖惩办法等服务方案及相关制度措施；

8.投标人应提供针对本项目的管理服务承诺指标及采取的措施、环保节能降耗措施、垃圾分类管理措施、冬季扫雪措施、人员招聘来源情况及人员稳定性保障措施；

9.投标人曾获得省级和市级行政管理部门颁发的相关管理项目荣誉。

三、项目需求

（一）项目简介

省税务局南湖大路办公区物业委托区域共计4处，具体如下：

1.省税务局（南湖大路办公区）位于长春市南湖大路1518号，主楼地下1层，地上17层，东区地上6层，西区地下1层地上6层。总占地面积约22433平方米，庭院占地面积16682.14平方米,绿化面积约3000平方米，总建筑面积为27984平方米、其中主楼建筑面积13546平方米、东区建筑面积6684平方米、西区建筑面积7754平方米。

2.省税务局（伊通办公区）位于四平市伊通县河源镇榆树村（距离长春市区130公里），主楼地下1层，地上3层。办公区总占地面积约30万平米，办公楼建筑面积为11647平方米。

3. 解放大路办公楼1栋6层，建筑面积约6600平方米，庭院进出口2处，前后停车场各1处，暂时闲置。

4.惠民路一层公产车库12个、二楼库房6个。

（二）具体功能

1.南湖大路办公区：主楼：正门3处、后门各一处，办公室约254间、会议室12个、健身活动中心2处、淋浴间男女各3处、洗手间主楼17个、东区6个、西区6个、老干部活动室1处，配套设施：空调机房1处、锅炉房1处、高压配电室1处、新风机房1处、电梯机房2处、电梯7部、消防泵房1处、消防高位水箱1处、柴油发电机组2台、供热换热站2处、冷却塔2台、二次供水泵房及蓄水池1处，监控室消防主机2台，监控设备1套，消防广播2套，大屏幕系统2套，车场管理系统1套，门禁系统2套，庭院停车场进出入门岗3处。

2.伊通办公区：正门及侧门共8处，办公室20间、会议室8个、健身中心1处、图书室一处、档案室一处、洗手间8个、热水间4处，配套设施：电锅炉房1处、高压配电室1处、电梯2部、消防泵房1处、消防高位水箱1处、柴油发电机组2台、二次供水泵房及蓄水池1处、污水处理设备一处，监控室：监控室消防主机1台，监控设备1套，消防广播1套，信息中心计算机房（灾备中心）1处，车辆出入管理。

3. 解放大路办公楼目前闲置。

4. 惠民路一层公产车库12个、二楼库房6个。

（三）委托范围

大楼物业综合管理、接待（会务）服务、安保服务、保洁服务、设备管理及维修服务、餐厅服务，按照省税务局办公需求建立健全（但不限于）机关大楼物业管理制度、职责、预案、流程等物业管理资料，维修故障报修、下单、维修、回访、会议预约、填单、布置、值会，物业工作计划及培训计划的编制与落实，管理区域安全、质量监督查验，建立并落实安全质量工作检查及周报制度以及重点岗位保密质量建立健全及执行落实措施。

1.南湖大路办公区委托范围

（1）接待服务委托范围

①机关大楼进出口来访人员接待登记。

②重点楼层接待与管理，电话来访预约、各种报刊收发与整理、办公室卫生清洁、办公用品、日常物品的申请领取与管理。

（2）安保服务委托范围

①机关庭院三处门岗24小时门卫安保服务。

②停车场泊车秩序管理。

③监控室24小时值守，管理消防、监控等各类视频及消防报警资料并做好设备的故障报修与维护。

④机关主楼正门24小时安保服务，配合处理各类来访，维护办公秩序，协助处理园区内治安案件。

⑤东区、西区一层门卫24小时值守管理。

⑥物业安保管理区域24小时内四防安全巡查白天4次，夜间4次。

⑦机关车辆通行权限录入管理。

⑧四防安全设施设备管理巡查及故障报修。

（3）保洁服务委托范围

①保洁服务区域内走廊、楼梯、电梯、电梯前室、洗手间、健身中心、会议室卫生清洁。

②职工浴池的卫生清洁及规定开放时间的管理。

③前后院卫生清洁及积雪清扫。

④办公楼玻璃擦拭，一年两次。

⑤办公楼及食堂垃圾清运管理。

（4）工程服务委托范围

①大楼设施设备管理及运行维护。

②换热站、高压变电室、发电机、电锅炉房运行值守。

③办公区各项设施设备的维修。

（5）餐厅服务委托范围

①餐厅卫生、食品添加、传送、残食清理。

②其他省税务局指派工作。

2.伊通办公区委托范围

（1）安保服务委托范围

①园区门岗24小时门卫安保服务。

②监控室24小时值守，管理消防、监控等各类视频及消防报警资料并做好设备的故障报修与维护。

③园区主楼正门24小时安保服务，配合处理各类来访，维护办公秩序，协助处理园区内治安案件。

④安保区域24小时四防巡查白天4次，夜间4次。

⑤四防安全设施设备管理巡查及故障报修。

⑥灾备中心与办公区高压变电室线路巡查及两台发电机组连接线路巡查。

（2）保洁服务委托范围

①保洁服务区域内走廊、楼梯、电梯、电梯前室、洗手间、健身中心、会议室卫生清洁。

②院区卫生及清雪、主楼办公楼玻璃擦拭，一年两次。

（3）工程服务委托范围

①大楼设施设备管理及安全维护。

②高压变电室、电锅炉房安全巡视。

③办公区各项设施设备的维护。

④污水处理设备日常巡查及维护。

⑤计算机房（灾备中心）与办公区高压变电室线路巡查及两台发电机组连接线路巡查。

3.解放大路办公楼委托范围

（1）办公楼门卫24小时安保值守。

（2）服务区域内卫生清洁工作。

（3）停车场进出车辆管理。

4.惠民路房产看护服务

①负责房产12小时看护及庭院卫生、清雪。

四、项目实施要求

（一）人员配置

各区域人员要求：总数不少于106人，南湖大路办公区配置73人，伊通办公区配置24人，解放大路配置8人，惠民路配置1人。

按照上述岗位及人员编制建立合理、规范、行之有效的组织架构、人员配置方案并建立岗位职责等有关质量方面的管理制度及稳定性保证措施。人员如有变动，应及时向省税务局报备，新录用人员条件应符合招投标文件要求，必须在原有人员离岗后24小时内到岗工作。

（二）各岗位工作时间

1.安保工作时间：要求全年24小时值班，白班：7:30至18:30  夜班：18:30至7:30 ，全年无休息、无空岗。

2.保洁工作时间：日常保洁周一至周日，依据省局冬夏两季作息时间提前到岗工作，夏季：7:00至17:10  冬季：7:00至16:40，节日各区域值班人员不能低于总编的1/3人值班。

3.工程工作时间：高压配电室、电锅炉以及换热站两处，要求24小时值班，作息时间为：8：00至次日8：00，其他岗位依据省局工作时间分为冬夏两季，夏季：8:00至17:10 冬季：8:00至16:40，节假各区域不少于总编1/2人值班。

4.客服工作时间：依据省局作息时间提前到岗工作，分为冬夏两季，夏季：7:30至17:10  冬季：7:30至16:40，节假日各区不少于1人值班。

5.餐厅人员工作时间：早6:00至下午2:00，节假日不少于2人值班。

6.管理人员工作时间：依据省局作息时间提前到岗工作，分为冬夏两季，夏季：8:00至17:10  冬季：8:00至16:40，节假日各区域不少于1人值班。

（三）岗位要求及工作质量标准

1.综合管理岗

2.客服接待岗位

3.安保和消防监控岗位

4.保洁岗位

5.工程维修岗位

6.餐厅工作人员岗位

注：上述部分岗位的具体服务标准应按照省税务局与中标方共同制定的有关服务规范执行。

五、项目验收要求

项目验收采用日常检查与季度末验收相结合的方式进行，采购人将在合同期执行的每季度末（三个自然月）根据物业管理考核规则表，对中标人本季度工作服务情况进行考核打分，总分值为100分，考核期内日常检查发生的扣分均计入本周期考核表进行扣分。采购人有权根据考核结果在付款时扣除相应的物业管理费或解除合同，具体考核方法如下： 1.考核表条款共32条，满分为100分。2.考核成绩在95～100分之间，不予扣减物业管理费；3.考核成绩在90～94分之间，扣减物业管理费的3%～7%；4.考核成绩在85～89分之间，扣减物业管理费的8%～12%；5.考核成绩在80～84分之间，扣减物业管理费的13%～15%；6.考核成绩低于80分，省税务局有权解除合同。

吉林省税务局物业管理考核规则表

办公区名称：

注：上述考核内容未尽事项，按照省税务局与中标方共同制定的具体服务规范的有关内容进行考核。

六、其他要求

（一）软件系统投入

中标方投入的智能化物业管理信息系统，应在合同生效后3个月内投入使用，功能符合招投标文件要求。在智能化物业管理信息系统投入使用后，投标方能够根据省税务局要求增加系统功能。智能化物业管理信息系统应包含PC端和手机APP端，应包含但不限于以下功能：物业工作人员考勤定位、会议预定、报事报修、物料领用、办公用品领用，办公楼人员进出管理，巡更和保洁人员定位及巡更过程监控管理、各种设备监控、各项数据统计分析。

（二）设备和机具投入

中标方投入的设备和机具，应在合同生效后1个月内投入使用，符合招投标文件要求。

（三）物业管理方案应包括的内容

1.物业管理与服务理念；

2.物业管理服务的整体设想及策划；

3.根据有关的法规、政策、标准和省税务局物业管理的特点，提出整体设想及策划方案：

①服务措施、办法；

②服务深度和广度；

③服务意识；

④创造清净舒适、安全文明、优雅环境的设想及具体办法；

⑤遵守省税务局规章制度，认真完成省税务局委托的临时性工作。

4.拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况：

①管理方式包括：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、机构设置、信息反馈渠道、控制方式等；

②工作计划包括：工作流程、各项管理项目和环节所需的长远计划和短期安排；

③物资装备包括：器具、交通工具以及通讯、保安防范装备及办公用品等；

④各岗位管理人员的配备、培训和管理：

a.管理人员的配备，包括个人简历等；

b.管理人员的培训，包括对各类管理人员的培训计划、方式、目标及言行规范、仪容仪表等；

5.管理规章制度及档案的建立和保管：

①管理规章制度包括：单位内部岗位责任制、管理维护制度及标准、管理人员考核制度及标准等。要求符合规范，体现高标准、科学化、全面详细完备；

②档案的建立与管理，包括：保洁档案、保安保卫档案、维修档案；

6.各项指标的承诺及完成承诺指标采取的措施：

7.提高管理水平的新设想；

8.中标人未完成或未达到采购人上述各项服务要求的违约责任方案及实施细则。

（四）服务规范

1.本项目的物业管理服务均须执行国务院颁发的《物业管理条例》及建设部、吉林省、长春市建设行政及房地产主管部门现行的规范、标准、规程、办法、以及下发的有关物业管理方面的文件、规定；

2.服务规范和方案。

本项目的物业管理服务规范，由投标人自行参照国家、省市关于物业管理的相关文件精神，根据本招标文件的要求编制，并纳入投标文件的物业管理方案中。

（五）其他事项

1.中标人在履行合同期内对所发生的用工人员，在任何时候，任何情况下发生意外伤害事故等所涉及的责任和事故赔偿负全部责任；

2.投标人的报价必须包括完成本次招标范围内全部项目，如报价中没有明确提出不包括在预算内的项目，将被视为在投标人的报价中已包含。

3.投标方为中标方员工提供中午工作餐，中标方需向投标方缴纳伙食费。

4.服务期限：2021年9月6日至2023年9月5日，合同每年一签。

5.进场服务时间：合同签订后，物业公司根据按采购人通知的时间入场。提前15个工作日配齐相关人员进入所在项目熟悉工作环境（熟悉工作环境期间招标人不付给物业公司任何费用）。

6.此次物业招标，总价中须含有各办公区独立报价，投标单位必须列出每栋办公楼物业服务各项费用清单，否则视为投标无效。

7.本次招标报价中，物业公司每名人员工资不得低于社会最低工资标准及行业最低工资标准，物业所有工作人员工资必须按国家规定包含五险一金及取暖费的费用以及按规定需物业公司相关承担的费用（含物业人员工资、加班费、各项保险费、福利费、交通费、误餐费、法定税费等各项全部费用）。

8.服务地点：按采购人指定地点。

七、违约责任

1.中标人未按期提供服务的，中标人应按照合同价款总额每日百分之一向省税务局支付违约金，由采购人从履约保证金中扣除。逾期或未提供服务超过约定日期十个工作日的，采购人可解除本合同。中标人因逾期完成、未提供服务或因其他违约行为导致采购人解除合同的，中标人应向采购人支付合同总价款百分之十的违约金，如造成采购人损失超过违约金的，超出部分由中标人继续承担赔偿责任。

2.中标人所提供的服务质量标准不符合合同规定及招标文件规定标准的，采购人有权拒绝验收。该服务中标人愿意继续提供服务但逾期完成的，按中标人逾期完成处理。中标人拒绝按要求继续服务的，采购人可单方面解除合同并有权要求中标人支付合同总价款百分之十的违约金。